老朽マンションとヴィンテージマンションの違いって何?

昭和30年築など築年数が古いマンションの中に、「ヴィンテージマンション」というカテゴリーがあります。ヴィンテージマンションは、同じ築年数のうち「老朽化したマンション」とどう違うのでしょうか。
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ヴィンテージマンションというのは、築年数が古く、かつ、建設当初まちのランドタワーとして注目をされたものや、外国の富裕層や外交関係の人たちが使用していたなど、暮らしの様式があっと言う間に変わった昭和30年代以降に建設された洋風のマンションをいいます。

もともと、「マンション」とは海外では「豪邸」を指すもので、日本で「マンション」と言われるものは海外では「コンドミニアム」と呼びます。今回説明するヴィンテージマンションとは、海外で豪邸という意味になります。例えば、ハリウッド俳優が住む高額な住宅や、皇室が貴族が保有している御用邸のような建物を指します。重厚感のある造りで玄関やリビングの広さ等仕様が高級なものがほとんどです。

では、具体的にどのようなマンションなのか見比べていきましょう。

有名なヴィンテージマンション一覧を見てみよう!

ビラ・モデルナ

有名なヴィンテージマンションの一つが「ビラ」シリーズです。
坂倉建築事務所が設計した細部のデザインまで秀逸だと根強い人気を誇るヴィンテージマンションです。渋谷駅と表参道駅の二駅が利用できる上、閑静な場所に立地し、都心とは思えない贅沢な時間を過ごすことができます。

一番町パークマンション

お医者さんや弁護士など高額所得者に根強い人気がある「千代田区一番町」。半蔵門駅、麹町駅、市ヶ谷駅の3駅が利用できます。周辺には皇居もあり、休日もランニングをして過ごすことができます。利便性と皇居が近いという特別感、外観のタイルの年季が一層暮らしに重厚感を与えるでしょう。

ホーマットヒルズ

「ビラ」シリーズ同様、ヴィンテージマンションとして有名なホーマットシリーズ。外国人VIP向けに造られたマンションで、西洋と東洋のテイストが混在した独特の雰囲気が定評となっています。エントランスの石畳や灯篭、植栽は和のテイストです。マンションと日本庭園両方の雰囲気を味わうことができます。

コープオリンピア

分譲当初日本で初めて一億を超える金額で販売をした元祖億ションとなるヴィンテージマンションです。屋上にはル・コルビュジエを模してプールが設けられるなど当時としては画期的な「ライフスタイル」を提案したマンションです。

ペガサス青山

緑に囲まれ、都心とは思えない閑静な住宅街に佇むマンションです。
重厚感がある外観と、道路と建物をつなぐ雨避け。
趣のある会議室やラウンジ、スカイテラスが印象的です。
では、こうしたヴィンテージマンションと老朽マンションはどのように違うのでしょうか?

ヴィンテージとこんなに違う!?「老朽マンション」とは?

老朽マンションとは、上記以外で旧耐震のマンションを指します。

ヴィンテージマンションは知名度やシンボリックな存在からファンが多く古くなっても流通性があります。そのため資産価値が保有される傾向があります。

老朽化マンションは通常の中古マンションより約10%値段が下落すると仮定すると、

例えば、2017年の中古マンションの平均価格は5,338万円(70㎡)。21.18ツボ 252万
現在、売りに出されているドムス青山の値段は、
15,480万円(122.70㎡)37.12ツボ 417万

坪単価で比較すると、
中古マンションの平均坪単価は、252万円。
老朽マンションは、227万円。
ヴィンテージマンションは、417万円。

広さを同じ70㎡として比較すると、
中古マンションの価格は、5,338万円。
老朽化マンションは通常の中古マンションより約10%値段が下落すると仮定すると、4,804万円。ヴィンテージマンションは、9,357万円。

(出典:東京カンテイ「市況レポート 70m2換算価格推移 2017年9月21日」,SUUMO)

上記の通り、立地条件が良いヴィンテージマンションは老朽マンションよりも資産性が高いことがわかります。
老朽マンションは、築年数が古いほど買い手が少なくなり、資産価値として目減りしやすい傾向があります。

ヴィンテージマンションと老朽マンション買うならどこを見る?

もし、お金に余裕があるならヴィンテージマンションを購入することをおすすめします。

しかし、ヴィンテージマンションは非常に高額な物件になるため、そうそう手が届く人は居ないと思います。

多くの人は、老朽マンションを検討材料にするでしょう。

いずれもこうした古い物件を買う場合、確認をすると良い項目があります。

次のことを必ず確認しましょう。

1.マンションの管理状態(目で確認できる範囲)

マンション購入は、「管理を買え」と言われます。
管理の良し悪しで、物件の価値が大きく変わります。

管理とは、人間でいうと女性のスキンケアのようなものに当たります。
スキンケアをマメにしている女性と、雑な女性では見た目や健康に違いが出ますよね?

スキンケアでいう「運動や食事」が、修繕積立金・管理費の安定した積み立てです。管理は、築年数が古いほど費用がかかります。そのため、計画通り積み立てされており、滞納が発生していないかを確認しましょう。

都心の投資用マンションとして、借り手が多く見込める老朽マンションのファミリータイプの部屋を投資家が保有しています。しかし、リーマンショックが起こった際、空室期間の長期化等で滞納が発生し、積立金がマイナスになっていることがあります。

一見、居住用マンションに見えるものも注意深く確認しましょう。

2.修繕履歴

マンションには「修繕計画」と「修繕履歴」があります。両者がほぼスケジュール通りに行われているかを確認しましょう。

もし、修繕履歴が大幅にずれている場合は、議事録を見せてもらいずれた理由を確認しましょう。

3.非常階段とゴミ捨て場

見落としがちな非常階段とゴミ捨て場は、管理状態が一番現れるところです。特に、非常階段に大きなクラックが入っているか。埃がたまっていないか。ゴミが捨てられたままになっていないか。こうした点を見ると良いでしょう。きちんと管理されているマンションは、この3つの項目全てクリアされており清潔できれいです。

非常階段が荒れているマンションは、ゴミ捨て場も荒れています。

よく注意して見てみましょう。

まとめ

ヴィンテージマンションは通常暮らしているとあまり話題に上らないと思いますが、立地条件の良さと品質の良さから資産形成を考えた場合、検討対象として入ってくるマンションです。
築年数が古いからこそ良い立地に建設され、今でも多くの人から支持されています。ヴィンテージマンションは山手線の内側にあるものがほとんどです。山手線の内側は、不動産の値段が一番上がりやすく、自然と富裕層が増えるエリアです。ヴィンテージマンションは、経営者や医者など年収が高い人が資産形成の一つとして購入します。

老朽マンションはヴィンテージマンションほどではないですが、お手頃で立地条件がいい物件が揃っています。狙い目は、山手線の外側、中央線の三鷹まで、それから、田園都市線です。人気の沿線の老朽マンションは価格が下がりにくく、賃貸に出してもすぐ入居者が決まります。普通の人も、購入できる価格帯ですからこうした物件をリノベーションして運用するなど、ライフスタイルに合わせて検討すると良いでしょう。

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